لایحه مشوق‌های جامع سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز، برای نخستین بار در مشهد توسط شهرداری مشهد تهیه شد و مدتی پیش در شورای شهر، به تصویب اعضا رسید. یکی از اهداف اصلی اجرای این طرح، توسعه متوازن شهر مشهد به کمک جذب سرمایه‌گذاران از طریق مشوق‌های مالی است.میزگرد ویژه بررسی لایحه «مشوق‌های جامع سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز» در روزنامه خراسان و با حضور دو عضو شورا و یک کارشناس بخش خصوصی برگزار شد. در این میزگرد که با هدف تشریح جزئیات و بررسی اهداف این لایحه برگزار شده بود، مهندس احمد نوروزی (رئیس کمیسیون اقتصادی، سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های شورای شهر مشهد)، دکتر محمدهادی مهدی‌نیا (رئیس کمیسیون عمران و شهرسازی شورای شهر مشهد) و مهندس رضا احدیان(رئیس انجمن توسعه و سرمایه گذاری و عمران خراسان رضوی) به بحث و تبادل نظر پرداختند.
نقش شهرداری مشهد در هدایت سرمایه‌گذاری‌ها
در ابتدای این جلسه، مهندس احمد نوروزی با اشاره به تخصیص نیافتن یکسان منابع سرمایه‌گذاری خصوصی در شهر، ماهیت لایحه مشوق‌های سرمایه‌گذاری را نوعی دیپلماسی شهری توصیف کرد و گفت: ما در قبال کسانی که مشغول سرمایه‌گذاری در مشهد هستند تعهداتی داریم و معتقدیم این سرمایه‌ها باید به سمت و سویی هدایت شود که نیاز جامعه است و بهتر است این سرمایه‌گذاری ها در حوزه‌های اشباع، انجام نشود. درست است که ظاهرا این سرمایه‌ها شخصی‌است، اما در واقع، سرمایه‌های ملی ماست که به پروژه تبدیل می‌شود.
در مقابل، در مناطق مختلف شهر، کمبودها و نیازهایی مانند حوزه‌های بهداشتی، فرهنگی، ورزشی و حتی تجاری وجود دارد. ما سعی داریم با این سیاست‌گذاری، سرمایه‌ها را به سمت نیازهای جامعه شهری هدایت کنیم. در این سیاست‌گذاری شهرداری مشوق‌هایی را پیش‌بینی کرده است تا افراد در مناطقی که نیاز هست، فضاهای چندمنظوره‌ای را ایجاد کنند که بتواند بازدهی بهتری داشته باشد.
امتیازات ویژه برای سرمایه گذار
بر اساس مطالعات دقیق علمی در شهر و بررسی تجربیات مدیران شهری و پس از نشست‌های فراوان، لایحه مشوق‌ها فراهم شده است. در این لایحه اگر سرمایه‌گذاران در جایی که نیاز جامعه است، فعالیت‌های عمرانی فراتر از فعالیت تجاری و مسکونی انجام دهند، شهرداری امتیازاتی برای آن در نظر می‌گیرد. این امتیازات، در اصل کاهش حقوق شهرداری و حتی به صفر رساندن آن در فرایند ساخت و توسعه این مجموعه‌هاست تا کار سرمایه‌گذار راحت‌تر باشد.
عضو شورای اسلامی شهر مشهد ضمن اشاره به اقتصادی نبودن انجام برخی پروژه‌ها در مناطقی از شهر یا با کارکردهایی خاص گفت: مثلا ما در بازه‌ای، در حوزه ورزشی توجیه اقتصادی نداشتیم. اما امروزه می‌بینیم در گران‌ترین نقاط شهری نیز باشگاه‌های مختلف ورزشی داریم که نشان دهنده تغییر نگاه افراد و توجه سرمایه‌گذاران است. در برخی پروژه‌ها، کمک شهرداری به سرمایه‌گذاران در زمینه‌های ورزشی، فرهنگی و مانند آن‌ها در حقیقت نوعی کمک به شهر است. ما در برخی مناطق شهر، تراکم بالای خدمات شهری را داریم. مثلا در حوزه خدمات پزشکی، منطقه پرستار، پاستور و محتشمی، وضعیت متراکمی دارند و باعث ایجاد مشکلاتی از جمله اتلاف وقت، ترافیک و گرفتاری‌های دیگر می‌شوند. به طور مثال به دنبال ایجاد مناطقی هستیم که با دسترسی بهتر و بیشتر، با پارکینگ و امکانات بتوانند خدمات یاد شده را ارائه دهند. درست است که بر اثر این مشوق‌ها، ظاهرا حقوق شهرداری کاهش می‌یابد، اما به شهر کمک می‌کنیم و به نظرم این یک سیاست گذاری عاقلانه است. از سوی دیگر این سیاست‌گذاری بخشی از گرفتاری های مردم را می تواند به شدت کاهش دهد.
رشد و توسعه شهری با تصویب مشوق‌های سرمایه‌گذاری
دکتر محمدهادی مهدی‌نیا، رئیس کمیسیون عمران و شهرسازی شورای شهر نیز در ادامه این جلسه، با تشریح مخاطبان این مشوق‌ها گفت: شمولیت این مصوبه، ساختمان‌های گروه «د» هستند؛ یعنی ساختمان‌های بالای 10 طبقه یا بالای پنج هزار متر زیربنا. این مصوبه نیز چند محرک داشته است. نخست، تحقق نیافتن کاربری‌های خدماتی (به ویژه در مناطق کم‌برخوردار) که یکی از چالش‌های اساسی توسعه شهری بوده است. منظور از کاربری های خدماتی یا غیرانتفاعی، پروژه‌هایی با کاربری بهداشتی، فرهنگی، ورزشی و آموزشی هستند که کمترین میزان تحقق‌یافتگی را نیز در میان طرح‌های توسعه یافتگی دارند. محرک دوم، تغییر ظاهری الگوی ساختمان‌های تجاری در جهان است که شروع آن از آمریکا بود و به تدریج به سمت اروپا و آسیا کشیده شد. این تغییر، شامل ترکیب کاربری‌های مختلف در کنار کاربری تجاری است. یعنی مراکز تجاری، در حال ارائه کاربری های فرهنگی، ورزشی و گردشگری نیز هستند.
محرک سوم برای تهیه طرح مشوق‌های سرمایه‌گذاری، نبود تعادل اقتصادی مشهد است، یعنی تفاوت ضریب جینی در میان شمال و جنوب اقتصادی مشهد، نسبت به شهرهایی مانند تهران، بسیار بیشتر است. یکی از اهداف این مصوبه نیز کاهش این اختلاف است. در پروژه‌های تلفیقی هرچقدر پروژه به جبران کمبود سرانه‌های خدماتی منطقه پیرامونی خود کمک کند به همان نسبت از تخفیف‌های شهرداری نسبت به حقوق خود ازجمله پایان کار و عوارض مرتبط برخوردار خواهد شد.
موانع عملی شدن اهداف مشوق‌های سرمایه‌گذاری
مهندس رضا احدیان، از سرمایه‌گذاران و فعالان حوزه شهرسازی و عمرانی نیز ضمن اشاره به مزایای ناشی از حضور تیم جدید شورای شهر و تشکر از مسیر عقلانی اتخاذ شده شهرداری مشهد، به بررسی ایرادهای این طرح پرداخت.
رئیس انجمن توسعه و سرمایه گذاری و عمران خراسان رضوی، ناهماهنگی میان دستگاه‌ها و عوامل اجرایی موثر در حوزه سیاست‌گذاری‌های عمرانی را از موانع پیش روی مصوبه مشوق‌های سرمایه‌گذاری دانست و گفت: ورود نهادهای مختلف دولتی و امنیتی به انجام برخی پروژه‌ها و عملکرد متفاوت و متناقض شهرداری و بقیه بخش‌ها، باعث نارضایتی سرمایه‌گذاران و زدگی آن‌ها می‌شود. همکاری و رابطه نزدیک میان فرمانداری، استانداری، وزارتخانه و شهرداری‌ها باید از ملزومات تصمیم‌گیری واحد و منسجم باشد. به گونه ای که هر بخش به طور مجزا تصمیمی له یا علیه پروژه های شهری نگیرد.
رضا احدیان با اشاره به احتمال عدم نتیجه بخشی یا قابل اجرا بودن مصوباتی مانند مشوق‌های سرمایه‌گذاری گفت: در هیچ استانی در ایران، استاندار تصمیم گیرنده نیست. یعنی اختیاراتی که به استانداران داده می شود، باید بیش از موارد فعلی باشد، به گونه ای که استاندار تصمیم گیرنده نهایی همه امور استان باشد.وقتی کار پیش می رود که هنگام اتخاذ یک تصمیم جمعی با حضور مدیران کل و استاندار و شهردار، آن تصمیم، حجت باشد. اما در واقعیت، در جلسات تصمیمی گرفته می‌شود و در بیرون جلسات، تصمیم دیگری اجرا می‌شود.
وی ضمن گلایه از تفاوت تصمیم یک وزیر با وزیر بعدی در مدت یک سال، افزود: سرمایه‌گذاران به‌خاطر تغییر تصمیم وزارتخانه، دچار ضررهای چند میلیاردی می‌شوند، با تعدد تصمیم گیری وزیران و عدم تصمیم‌گیری قاطع استانداران، اقتصاد در هیچ صنعتی رشد نخواهد کرد.
مدیریت یکپارچه، لازمه توسعه متوازن
مهدی نیا در موافقت با اظهارات احدیان، موارد یادشده را از مهم‌ترین چالش های مقابل سرمایه گذاران دانست و گفت: اگر الگوی توسعه شهری را در کشورهای توسعه یافته بررسی کنیم، می‌بینیم که مثلا در کشوری مثل آلمان، نظر پارلمان شهری، فصل‌الخطاب تصمیم‌گیری های شهری است. البته این پارلمان نیز همواره تحت فشار افکار عمومی است، اما در نهایت، مجموعه مدیریت شهری شامل شهرداری و پارلمان، نظر دهنده نهایی هستند. این نمونه مدیریت یکپارچه است که در کشور ما وجود ندارد. چه به لحاظ افقی و چه به لحاظ عمودی تصمیم گیری واحدی صورت نمی گیرد.
رئیس کمیسیون عمران و شهرسازی شورای شهر مشهد با انتقاد از بی‌سلیقگی‌های سیاست‌گذاران سابق در محدود کردن قوانین ساختمان سازی در مشهد گفت: در دوره‌ای تصمیم گرفته می‌شود که هیچ ساختمان بالای 23 متری ساخته نشود تا وقتی که ضوابط تکمیلی، تهیه و ارائه شود. بنا بود ضوابط طرح بلندمرتبه‌سازی در سه ماه به تصویب برسد. اما امروز بیش از سه سال است که این ضوابط تهیه و ابلاغ نشده اند. در این وضعیت، ساختمان سازی در شهر متوقف نمی‌شود، چرا که شهر، موجودی زنده است. وقتی شهرسازی را از نظر افقی و عمودی دچار محدودیت می‌کنیم، تخلفات و فساد افزایش می‌یابد.
مهدی‌نیا همچنین با اشاره به تجارب کشورهای غربی مانند ایتالیا و فرانسه، بی توجهی به الگوهای موفق را از دلایل سیاست گذاری‌های سلیقه‌ای و آمایش نشده دانست.